廈門市在全國率先探索“混合產業用地供應+土地用途靈活轉換”機制，促進產業轉型升級和城市更新發展——土地“混搭風” 解鎖新動能

■ 本報記者 周海銖 陳靜瑩 通訊員 石晨誼 顏 妍

廈門市軌道交通1號線火炬園站配套項目實現“辦公+醫療”混合產業用地出讓，充分利用地上地下空間，全面提升土地利用效能；坂尚集體預留發展用地項目匯集零售商業、酒店、租賃性公寓等多種功能，成為充滿活力的城市“新聚場”；翔安南部新興科創產業園A1組團項目布局科創辦公、高端酒店、臨海商業等業態，預估產值可達千億規模……這些生動實踐，是廈門市應對新形勢下土地用途管理挑戰的積極探索。

近年來，廈門市持續深化土地要素市場化配置改革，探索建立“混合產業用地供應+土地用途靈活轉換”機制，實行土地用途“清單制”管理，支持土地用途和建筑功能的雙重混合利用，打通存量低效用地用途轉換路徑，切實提高土地利用效率和建筑功能多樣性，促進產業結構轉型升級，推動地方經濟社會高質量發展。

去年12月，該機制被國家發改委收錄《關于推廣借鑒上海浦東新區、深圳、廈門綜合改革試點創新舉措和典型經驗的通知》，向全國具備條件地區推廣。截至目前，廈門市已供應各類混合產業用地21宗、面積620畝；辦理存量土地用途轉換38宗、涉及建筑面積約71萬平方米。

規劃融合 

推動產城一體混合開發建設

炎炎夏日，翔安南部新興科創產業園A1組團項目現場一派熱火朝天的施工景象，工人們正搶抓序時進度，全力推進項目建設。一年多前，這里還是一片空曠的土地，如今，已全面進入主體工程建設階段，預計明年底完工。

該項目率先在全省范圍內嘗試新型混合產業用地成片綜合開發模式，用地面積418.5畝，規劃總建筑面積63.1萬平方米，土地用途包括軟件研發、保障性租賃住房、商業、社區運動場、公交首末站等，重點發展臨空航空、綠色能源新材料、生命健康、新一代信息技術等高新技術產業。

“新型混合產業用地成片綜合開發模式創新性地將第4代通用廠房、軟件研發中心、中試車間進行混合布局，支持軟件研發、工業制造等多領域產業用地與商業租賃、公寓及供電設施等配套用地同宗混合出讓。”廈門市自然資源和規劃局總工程師黃淑芳介紹，該模式打破傳統土地功能分割，將產業與生活功能緊湊地安排在同一區域內，實現產業鏈集約高效布局和產城一體混合開發建設。

針對城市發展面臨的土地資源配置不夠精準、管控不夠靈活等問題，2022年以來，廈門市先后出臺《廈門市混合產業用地試點工作方案》《廈門市支持企業總部用地若干措施》《廈門市農村集體預留發展用地管理規定》等文件，探索增加混合產業用地供給，建立土地用途靈活轉換機制，促進產業轉型升級和城市更新發展。

在國土空間規劃編制過程中，廈門市注重“剛彈結合”，在確保片區指標總量固定的前提下，均衡配置產業、生活、公共服務等功能。突破傳統單一用途規劃管控模式，在片區內預留一定比例的用地，允許兼容多個功能。同時，支持單一地塊在主導功能不變的前提下，配備一定比例的容積率指標兼容其他功能。

“我們通過規劃融合編制，在片區主導功能不變、公益性設施內容不減少、公共環境標準不降低、對外部不產生不良影響的前提下，結合招商情況和企業需求，在具體地塊供地時靈活調整單個地塊的用途和規劃指標，促進多種業態合理布局，實現二三產業融合發展，釋放市場活力。”黃淑芳說，通過規劃引領、規劃融合，最終可實現片區土地在橫向和縱向上功能兼容、空間聯動，達到集約化高效利用土地的目的。

用途混合

滿足企業多樣化用地需求

走進坂尚集體預留發展用地項目——韜瑞廣場•拾尚里，只見酒店、青年公寓與花園露臺式商業街區緊密聚合，街區里餐飲、美容等店鋪一應俱全，構成一處便利舒適、充滿活力的城市空間。

作為廈門市土地用途混合利用的典型代表，該項目在傳統的單一用途、多用途“綜合體”供地模式基礎上進行優化升級，匯集交通、零售商業、酒店、租賃性公寓、公交場站、配套停車庫等多種功能。

據了解，土地權利人申請改變土地用途，按照原先的“多用途綜合體”模式，需要經過一系列繁瑣的流程，全部做完至少需要70天。而混合用地供給和土地用途清單制管理新模式簡化了土地用途變更程序。土地使用權人可根據市場環境變化情況，在土地出讓合同約定清單范圍內自主實現多種用途混合利用和靈活轉換，無需再按一般項目改變用途的程序報經市政府批準，也無需重新結算地價，僅需向自然資源主管部門備案即可。

同時，廈門市還全面打通存量低效用地用途轉換的途徑，允許存量土地向其他產業或民生項目轉換，有效地推動產業升級，促進土地綜合效益的發揮。

空間復合

提升土地綜合利用效能

坐落于嘉禾路與湖里大道交叉口的軌道交通1號線火炬園站配套項目，是一個以TOD模式開發的地鐵上蓋綜合體，地下一層，地面六層，建筑面積達4.6萬平方米。該綜合體成功引入科宏眼科總院，實現“辦公+醫療”的混合產業用地模式。如今，這里匯集了辦公、醫療、酒店、商業等多種業態，實現地上地下空間綜合開發，兼顧了產業與城市生活服務的協同發展。

“坐地鐵過來可以直達商業區，吃飯、娛樂、看病都很方便。”市民李女士說。

近年來，廈門市持續探索地上地下空間一體設計、整體開發，統籌功能業態、交通、景觀等因素，合理利用地上地下空間資源，全面釋放提升土地要素綜合利用效能。

位于地鐵2號線濕地公園站的五緣灣濕地公園TOD項目，也是該市探索地上地下綜合開發的生動實踐。該項目以“TOD交通一體化”為設計核心，通過地上、地下一體化的規劃設計和混合產業用地供給，統籌交通、商業、停車場、居住等因素，在保障公共開放綠地屬性的前提下，通過下沉廣場、二層空中連廊等方式串聯空間，實現地上地下空間綜合開發。

“通過融入以城市軌道交通為核心的土地混合功能開發的TOD模式，激活軌道交通站點周邊空間，促進交通、客流、產業和城市空間的高度融合，實現軌道交通引領城市和產業發展的新格局。”黃淑芳說道。